475. Possibilité d’accroître les prérogatives de l’usufruitier. – L’interposition d’une société civile permet de modifier les prérogatives de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Elle est fréquemment utilisée dans des schémas de transmission patrimoniale pour accroître les prérogatives de l’usufruitier. Selon l’importance des pouvoirs qui lui auront été conférés, selon également la définition de l’objet de la société et des prérogatives du gérant, il sera possible pour l’usufruitier de conserver tout le pouvoir dans la société et donc sur l’immeuble qui est dans le patrimoine social et ainsi :
de conclure tous les baux quelle qu’en soit la nature ;
de procéder à toute vente, toute acquisition ; dans ce cadre, de financer tous crédits… ;
de percevoir cette fois-ci, non plus le loyer, mais le résultat de la société.
Concrètement, la constitution de la société permettra de transformer les prérogatives de l’usufruitier : de simple utilisateur de l’immeuble, il devient le détenteur du pouvoir.
Enfin, l’interposition d’une société évitera toute mise en jeu de la présomption fiscale de l’article 751 du Code général des impôts512.
476. Organisation statutaire. – Dès lors que l’immeuble fait partie de la société et donc que les parts (et non l’immeuble) ont été démembrées, la gestion de l’immeuble sera