595. Originalité du droit des baux commerciaux. – Lorsqu’un bail commercial est conclu, en général pour neuf ans (supra, nº 580), le loyer est librement débattu entre les parties. D’après le droit commun des contrats, ce loyer, sauf clause d’indexation, devrait rester le même pendant toute la durée du bail, et, lorsque celui-ci est parvenu à expiration, les parties devraient retrouver toute liberté pour convenir d’un nouveau loyer.
Les règles fixées pour l’établissement du loyer par les articles L. 145-33 à L. 145-40, C. com. s’écartent sensiblement du droit commun. Les textes fixent les bases d’une valeur locative qui en aucun cas ne peut être dépassée à l’occasion d’une révision 2074. Ils donnent à chaque partie le droit de réclamer une révision du loyer tous les trois ans, mais avec un système de plafonnement qui est indépendant de la valeur locative et qui est destiné à empêcher que les charges du locataire ne s’accroissent trop rapidement. Ils limitent très sensiblement la liberté de discussion des parties en fin de bail en instituant un autre plafonnement pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
596. Détermination de la valeur locative. – Bien que la valeur locative soit privée d’une grande partie de son intérêt par le système des plafonnements (infra, nos 598 et 600), l’article L. 145-33, C. com. pose en principe que le montant des