1234. Hypothèse de l’article 1244 (ancien art. 1386). – Ce texte vise une situation particulière : le dommage causé par la ruine d’un bâtiment due soit à un vice de construction, soit à un défaut d’entretien. La ruine s’entend de l’effondrement total ou partiel d’une construction ou de la chute de matériaux incorporés à un immeuble. La victime doit faire la preuve du défaut d’entretien ou du vice de construction.
1235. Responsabilité du propriétaire. – Dans le domaine très limité de l’article 1244 (ancien art. 1386), la responsabilité pèse sur le propriétaire du bâtiment ; elle ne peut pas être transférée à une autre personne (c’est donc la qualité de propriétaire et non celle de gardien qui détermine la personne responsable). Le propriétaire ne peut s’exonérer qu’en faisant la preuve que le dommage est dû à une cause étrangère, tel un événement de force majeure.
Le fait que la victime soit un occupant sans droit ni titre n’exonère pas le propriétaire, dès lors que l’accident résulte du défaut d’entretien de l’immeuble (Cass. 2e civ., 15 sept. 2022, n° 19-26249). Une disposition de la loi « anti-squat » contre l’occupation illicite des logements (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023) qui contredisait cette solution a été censurée par le Conseil constitutionnel (Cons. const., 26 juill. 2023, n° 2023-853