892. Créations volontaires. – « Ni [les textes du Code civil], ni aucune autre loi, n’excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible » (Cass. req., 13 févr. 1834, DP 1834. 1. 218). Il est donc possible, par un acte volontaire, de démembrer son droit de propriété d’une façon spéciale, hors des cadres légaux. Cette faculté a quelquefois permis d’aménager des utilisations de fonds ruraux inspirées d’anciennes pratiques locales ; elle est invoquée, dans le régime de la copropriété des immeubles bâtis, pour justifier la création de droits de jouissance privatifs sur les parties communes.
On peut faire confiance à l’imagination des praticiens pour découvrir des utilisations originales de la liberté de création de droits réels spéciaux. Cependant, cette liberté ne permet pas de tourner les règles établies par la loi pour les démembrements de la propriété dénommés. Ainsi, une servitude irrégulière ne peut échapper à la nullité en la rebaptisant « droit de jouissance spécial » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, no 18-14547).
893. Un cas de consécration législative d’une création de la pratique en matière de copropriété. – En cas de copropriété d’un immeuble bâti soumis au régime de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (v. supra, no 755 et s.), la pratique a