187 Plan. – La nature juridique de certains baux conclus pendant le mariage fait difficulté. Le bail commercial n’est pas marqué par l’intuitus personae, a une valeur pécuniaire indéniable, est cessible (C. com., art. L. 145-16) et de plus constitue un élément du fonds de commerce dont il ne saurait être séparé : il sera donc propre ou commun selon la nature du fonds auquel il est affecté 720. Reste le cas du bail d’habitation (§ 1) et du bail rural (§ 2).
188 Plan. – L’article 1751 du Code civil réserve un sort particulier aux baux à usage exclusif d’habitation (A), imposant de les distinguer des baux mixtes ou professionnels (B).
A. Bail à usage exclusif d’habitation
189 L’article 1751 du Code civil prévoit la cotitularité du « droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des époux ». Ce texte du régime primaire ayant vocation à régir tous les époux (cf. supra nº 51 et s.), la cotitularité qu’il institue doit faire l’objet d’une analyse juridique valable quel que soit le régime matrimonial. Dans le cadre du régime légal, la chute en communauté serait concevable pour le bail conclu pendant le mariage, mais heurterait les principes de l’article 1405 du Code civil pour celui conclu avant. Aussi les auteurs