78. Plan. De nombreux schémas d’optimisation de la détention de l’immobilier d’exploitation reposent sur l’usufruit à durée fixe, évalué économiquement. La suite des développements permettra d’étudier ces montages proprement dits, il convient de traiter dès à présent la méthode d’évaluation économique des immeubles d’une part (§ 1), mais surtout celle des parts sociales d’autre part (§ 2).
§ 1. L’évaluation économique d’un usufruit portant sur un immeuble
79. Principes d’évaluation. L’évaluation de l’usufruit viager ou à durée fixe d’un immeuble ne pose que très peu de difficultés en pratique. Il convient simplement de disposer du rendement du bien net de charges, de sa valeur en pleine propriété et de la durée du démembrement. Toutefois, l’évaluation de l’usufruit ne doit cependant pas aboutir à l’équation impossible selon laquelle la somme des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété serait supérieure à la valeur de la pleine propriété elle-même.
C’est en ce sens que s’est évidemment prononcé le Conseil d’État à l’occasion d’une acquisition en démembrement de propriété entre une société civile nue-propriétaire et une société d’exploitation usufruitière pour une durée de 22 ans 225. Dans cette affaire, la valeur de la pleine propriété du bien s’élevait à 730 000 euros, le taux de rendement du bien étant de 5,26 %, soit