Section 1. - Exposé de la méthode d'actualisation des flux de revenus futurs

75. Exposé de la méthode du Doyen Aulagnier. L’évaluation des droits démembrés est fondée sur la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs. Selon le Doyen Aulagnier, « l’usufruit est égal à la valeur actualisée du flux de revenus futurs perçus pendant la durée de vie de l’usufruitier » ¹⁹⁷, tandis que « la nue-propriété est égale à la valeur actualisée de la pleine propriété » ¹⁹⁸. L’actualisation repose sur le principe selon lequel un revenu d’un même montant à ce jour a une valeur supérieure au même revenu à percevoir dans cinq ans. Ainsi que l’expose le Doyen Aulagnier, « les revenus pèsent d’autant moins dans la valeur actuelle du bien que leur perception est éloignée. Au temps 0 l’utilité du revenu à percevoir au terme de l’année 1 (donc sa valeur) est forcément supérieure à celle du revenu à percevoir par exemple cinq ans plus tard » ¹⁹⁹.

Dès lors, pour calculer la valeur des droits démembrés, il convient de déterminer la durée estimée de l’usufruit et le rendement du bien démembré. En conséquence, la valeur de l’usufruit correspond à la valeur actualisée des revenus qu’il percevra pendant la durée de l’usufruit ²⁰⁰ :

Les droits de l’usufruitier sont constitués des revenus nets de R1 à Rn :

Où n correspond à l’espérance de vie de l’usufruitier ou à la durée de l’usufruit s’il