573. C’est ici sans doute que le statut des baux commerciaux manifeste sa plus grande originalité. Il faut d’ailleurs se rappeler que le souci de protéger le locataire commerçant à l’expiration du bail est à l’origine du statut. Les commerçants réclamaient le droit au renouvellement automatique du bail commercial. Sans aller jusque-là, le législateur a accordé au locataire une protection renforcée, qui déroge profondément aux règles de droit commun du bail (§ 1).
Le propriétaire peut consentir un renouvellement aux mêmes conditions ou à des conditions différentes. Le bail peut aussi se prolonger par tacite reconduction (§ 2).
Le statut des baux commerciaux, au contraire, reconnaît au preneur, en cas de non-renouvellement, le droit à une indemnité d’éviction 596. Telle est l’idée principale. De plus, le statut oblige les parties au respect d’une procédure formaliste et contraignante (§ 3).
§ 1. La situation des parties au terme du contrat de bail
574. Le Code de commerce prévoit trois situations possibles.
Première situation. Le locataire prend l’initiative de demander le renouvellement. Dans les six mois qui précèdent l’arrivée du terme il signifie sa demande au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (C. com., art. L. 145-10). S’ouvre alors un délai de trois mois dans lequel le bailleur doit prendre parti : ou