563. Une remarque pour commencer : le bailleur doit délivrer un local en état de servir à l’usage pour lequel il est loué 561, sauf clause expresse contraire 562. Le locataire peut d’ailleurs contraindre son bailleur à effectuer les travaux nécessaires à la délivrance du bien loué 563. Ceci étant rappelé, on étudiera successivement : la déspécialisation (A), les charges (B), la cession de bail et la sous-location (C) et le droit de préemption du locataire (D).
564. Il faut partir de cette idée que le bail commercial a pour cause l’exploitation d’un fonds de commerce par le locataire dans les lieux loués. Il en résulte que :
le locataire doit exploiter le fonds pour le maintenir en activité ; la cessation d’activité est une cause de résiliation du bail 564 ;
le locataire doit respecter la destination des lieux 565.
Si le contrat ne prévoit pas le type de commerce qui sera exercé dans les lieux loués, le locataire détermine librement cette activité. Il peut à tout moment changer d’activité sans être lié par celle qu’il exerçait au moment de la conclusion du bail. Mais cette situation est rare en pratique. Généralement, le contrat de bail prévoit quelle sera l’activité exercée dans les lieux loués. Par exemple un commerce d’alimentation, une industrie de fabrication de machines agricoles ou une agence de voyages.