43. Une collectivité peut-elle en la qualité d’acquéreur réaliser son investissement dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire ?
Peut-elle acquérir un bien dans un immeuble qui sera géré sous le régime de la copropriété relevant de la loi du 10 juillet 1965 ?
Les deux thèmes sont en pratique souvent liés, l’investissement d’un bien dans un immeuble neuf conduisant à entrer dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.
§ 1. Le régime de l’acquisition en l’état futur d’achèvement
44. La vente d’un immeuble à construire peut prendre la forme d’une vente à terme ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ; la technique de la vente à terme est tombée en désuétude, le principe du paiement à terme n’étant pas attractive pour les promoteurs ; la commercialisation d’un immeuble neuf passe essentiellement par le recours à la vente en l’état futur d’achèvement.
Ce type de contrat suppose, le promoteur vendant sur plan un immeuble qui n’existe pas encore ou commence juste à être construit, que le vendeur ne fasse pas payer la totalité du prix lors de la signature de l’acte authentique. La loi fixe donc un certain nombre de paliers relatifs aux appels de fonds dus par l’acquéreur, proportionnels à l’avancement de la construction.
La VEFA exige que le promoteur justifie de garanties notamment financières (garantie intrinsèque ou