255. Démembrement et dissociation de la propriété. – On sait que, dans la conception française, le droit de propriété individuelle regroupe toutes les utilités des biens et tous les droits dont ils peuvent être l’objet.
Mais le droit de propriété peut éclater et se répartir entre divers titulaires respectivement investis de droits différents.
L’article 543 du Code civil prévoit d’ailleurs qu’on « peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre ». Même s’il se borne à évoquer les droits réels principaux les plus anciens et les plus reconnus et s’il ne mentionne pas les droits de superficie, ce texte consacre expressément les possibilités de démembrement ou de dissociation de la propriété.
Le démembrement de la propriété consiste à en détacher des droits réels et à en concéder certains attributs à d’autres que le propriétaire, sans pour autant modifier l’unité de la propriété elle-même. Tel est le cas quand on isole la jouissance d’un bien de sa nue-propriété en conférant à un autre que le propriétaire, qui reste titulaire de ce bien, le droit de s’en servir et d’en percevoir les fruits. Il est alors possible d’en conférer à autrui toute la jouissance, ou seulement certaines des prérogatives que confère cette jouissance, par exemple uniquement un droit d’usage (C. civ.,