164. Spécificités respectives de la propriété immobilière et de la propriété mobilière. – Déjà connue à Rome puis devenue la summa divisio entre les biens dans l’Ancien Droit et dans le Code civil, la distinction des meubles et des immeubles ne repose pas que sur le critère physique de la mobilité des uns et de la fixité des autres. Elle repose aussi sur un critère économique.
Dans la société féodale, la terre était source de richesse et de puissance et l’immeuble se distinguait des meubles par sa permanence et les revenus qu’il produisait. Dans le Code civil, sa valeur fut ressentie comme une donnée essentielle.
Les meubles, par leur diversité, leur fongibilité et leur caractère éphémère, furent au contraire traditionnellement négligés.
Depuis le Code civil, l’importance économique et la diversification des meubles se sont considérablement développées et ont suscité, par la reconnaissance d’universalités mobilières, comme le fonds de commerce, et de propriétés incorporelles, une intense évolution du droit, tandis que les convoitises de la puissance publique sur les immeubles et l’émergence des idées sociales et collectivistes ont justifié de multiples limitations de la propriété immobilière.
La notion même de « biens » a considérablement évolué avec l’évolution des richesses qui se sont dématérialisées, de sorte que c’est leur utilité économique, pour leurs titulaires comme