213. L’exploitation du fonds par son propriétaire recouvre deux types de situation qui se distinguent par les droits dont dispose l’exploitant sur le local.
214. Propriété des locaux et du fonds– Dans ce premier cas, l’exploitant du fonds de commerce est aussi propriétaire des locaux d’exploitation. Le lien qui existe entre le fonds et l’immeuble dépend alors du bon vouloir du propriétaire. Cette situation peut aussi exister lorsque le bailleur acquiert le fonds de commerce de son locataire, le bail commercial s’éteignant par confusion des qualités de locataire et de bailleur 277. Dans ce cas, les créanciers dont la créance est née à l’occasion de l’exploitation du fonds peuvent, comme les autres créanciers personnels du propriétaire, saisir l’immeuble qui fait partie du patrimoine de leur débiteur, et concourir à la répartition du prix d’adjudication. Pour arriver en ordre utile dans cette répartition, ils ont intérêt à demander soit une hypothèque conventionnelle, soit une hypothèque judiciaire.
215. Propriétaire du fonds différent du propriétaire des locaux – Dans ce cas qui est le plus fréquent, l’exploitant du fonds de commerce n’a pas la propriété des locaux qui appartiennent à une autre personne. La solution juridique la plus fréquente est alors la location des locaux. Si l’on appliquait les textes du Code civil, l’exploitant courrait de graves dangers, puisque le bail cesserait à