234. Les modalités essentielles concernent l’encadrement du loyer commercial (A), la jouissance des locaux loués (B), le renouvellement du bail (C) et la résiliation bail (D).
A - L’encadrement du loyer commercial
235. Le preneur obtient de la loi ce qu’il n’aurait pas obtenu du bailleur, d’abord par l’encadrement du loyer, ensuite par la maîtrise des lieux, enfin par la garantie de durée du bail.
236. Libre fixation du loyer initial– Les parties peuvent fixer librement le loyer lors de l’accord initial. Le loyer obtenu d’un local nouvellement affecté à un fonds de commerce dépend seulement de l’état du marché, mais, pour la suite, un système contraignant particulièrement complexe a été mis en place. Le loyer initial peut en outre être fixe, et/ou assis sur des éléments variables qui dépendent pour tout ou partie par exemple du chiffre d’affaires réalisé par le preneur. À cet égard, la Cour de cassation a affirmé dans un arrêt du 15 février 2018 347 que les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti, contenues dans un bail commercial n’entrent pas dans le champ d’application de l’article L. 442-6, I, 2º, du Code de commerce relatif à la responsabilité du cocontractant pour déséquilibre significatif du contrat. Pour la Cour de cassation, seules les activités de production, de distribution et de services relèvent de l’article L. 442-6,