L’acquéreur, tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission. Tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses de l’acquéreur.
Le rayonnement du contrat sur les tiers est un sujet particulièrement délicat de la théorie générale des obligations. Alors que ces dernières années la question de l’invocabilité du contrat par les tiers a fait l’objet de plusieurs arrêts retentissants – Bootshop, Bois Rose, Clamageran, notamment –, le présent arrêt (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637 : DEF 23 juill. 2026, n° DEF232m5, note J.‑B. Seube ; RPDA mai 2026, n° RDA101m1, note F. Buy) revient sur une question moins discutée, celle de l’opposabilité du contrat aux tiers. Même s’ils ne sont pas tenus des obligations contractuelles, « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat » (C. civ., art. 1200, al. 1er). La jurisprudence retient classiquement que le tiers complice d’une violation du lien contractuel est responsable à l’égard du contractant sur le fondement de la responsabilité