LE DÉNOUEMENT DU BAIL COMMERCIAL
305. Annonce. Rôle du terme. Extinction du bail par confusion. Le droit au renouvellement du bail matérialise la « propriété commerciale », qui tend à limiter fortement la possibilité pour le bailleur de récupérer la jouissance des locaux. À l’arrivée de son terme, le bail doit être en principe renouvelé. Contrairement au droit civil (art. 1737), l’arrivée du terme ne marque pas la fin du bail ; seul le congé peut y mettre fin 1143, dont l’absence entraîne la poursuite du bail par tacite prolongation (L. 22 mars 2012, ancienne reconduction), sauf si le locataire a renoncé au droit au renouvellement du bail, auquel cas l’article L. 145-9 du Code de commerce relatif au congé cesse d’être applicable 1144. En conséquence, le cédant du bail reste tenu des arriérés de loyers dus par le cessionnaire, au titre de la clause de garantie, tant que le bail cédé n’a pas pris fin par un congé 1145. En revanche, conformément au droit civil (ancien art. 1300 ; avec la réforme du Code civil, v. art. 1349), le bail peut prendre fin, avant terme, en cas de confusion des qualités de bailleur et de locataire 1146 (hypothèse du bailleur qui vend au locataire le local objet du bail), à la stricte condition que la vente ne soit ni annulée, ni résolue 1147.
S’il veut faire échec au renouvellement, le bailleur doit