À l’arrivée du terme du bail, en présence d’un congé notifié par le bailleur, le locataire est confronté à divers choix. Il peut accepter le congé notifié par le bailleur, aux conditions proposées, même tacitement, à la condition que sa volonté soit non équivoque. Dans ce cas, le nouveau bail est formé, pour une durée de neuf ans, ou d’une durée supérieure selon la volonté des parties (C. com., art. L. 145-12), et prend effet en principe à la date anniversaire du contrat. Le locataire peut aussi accepter le principe du renouvellement, mais contester les termes de l’offre, notamment quant au montant du loyer proposé. Il lui faudra alors saisir le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer renouvelé.
Il existe une troisième hypothèse, celle d’un congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement, mais dont l’offre n’est pas faite aux conditions anciennes du bail. Comment analyser juridiquement un tel congé ? Est-il valable ? Doit-il être annulé, ou cancellé dans ses dispositions contraires aux règles d’ordre public du statut ? Doit-il être requalifié en congé valant refus de renouvellement avec offre indemnité d’éviction ?
Dans un arrêt de cassation en date du 11 janvier 2024, la Cour de cassation retient la troisième