L’application de la clause de loyer binaire, à parts variable et fixe, continue d’alimenter une construction prétorienne menée par la Cour de cassation depuis plus de 30 ans, cette fois dans l’office du juge en cas de difficultés rencontrées par les parties lors du renouvellement du bail. Par un arrêt très important du 30 mai 2024, de cassation, appelé à la diffusion maximale, PBR, la mission du juge des loyers est de rechercher la volonté des parties, expresse ou non, d’adapter la part fixe du loyer à la valeur locative.
Pour condenser la réponse de la Cour, la mission du juge découle de la volonté des parties, exprimée soit expressément par une clause, soit de manière non formelle, dans le contrat de bail, ou dans des éléments extrinsèques. Même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, ce dernier doit rechercher la volonté commune contraire des parties, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques, le locataire ne soulevant pas une fin de non-recevoir, mais une défense au fond.
Rappel des faits et de la procédure. Les faits sont originaux, longs, et complexes, s’étalant sur près de 60 ans. Au tout début, le 26 avril