Le locataire peut-il renoncer à l'adaptation à la baisse du loyer au prix de marché et à quelles conditions ?

Le statut du bail commercial vise à la congruence progressive du prix du contrat et du prix de marché, afin de réaliser l’idéal de justice du prix. À cette fin, il y aura progressivement prédominance de la valeur locative, donc du prix de marché, sur les stipulations contractuelles, dans la limite du jeu de l’offre et de la demande. Si le prix de marché baisse, le locataire est en droit d’imposer cette baisse au bailleur.

Le bailleur est-il en droit d’exiger que le locataire renonce à cette congruence en cas de baisse du marché, afin d’empêcher toute révision à la baisse du loyer et de se garantir un loyer plancher intangible ? Cette question importante et inédite a fait l’objet d’un arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation, qui apporte une réponse empreinte de classicisme.

Le titulaire d’un droit d’ordre public peut y renoncer, mais à la stricte condition que la renonciation soit postérieure à la date de naissance du droit. Pour avoir méconnu cette dernière exigence, l’arrêt d’appel est cassé.

Dans les faits, les parties avaient choisi la technique du loyer indexé, mais le locataire, dans le bail initial, avait renoncé à se prévaloir de la possibilité de réajuster le loyer à la baisse au prix de marché. Il