Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, no 24-10767, FS-B (rejet pourvoi c/ CA Paris, 24 nov. 2023)
La SCI propriétaire d’un immeuble loué selon bail commercial à l’exploitante d’un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes vend cet immeuble à une SAS qui notifie à la locataire, au visa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, son intention de vendre l'immeuble.
La locataire assigne la SCI et la SAS en nullité de la vente, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits.
La SAS soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Selon l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce