Le juge saisi d’une demande de délai de grâce pour suspendre le jeu d’une clause résolutoire peut-il en limiter l’octroi aux seules causes de défaut de paiement du loyer ? Non, répond de manière avisée la Cour de cassation dans un arrêt notable du 6 février 2025, publié au Bulletin1. L’arrêt est plus important qu’il n’y paraît au premier abord, à la fois en raison des enjeux en présence et du motif de cassation employé.
Avant de développer ces deux points, nous commencerons par présenter les faits et la solution.
Les faits. La procédure n’a pas été simple, puisque l’arrêt sous commentaire est le deuxième arrêt de cassation, pour une procédure en référé commencée en 2019.
Selon l’arrêt attaqué2, rendu en référé, sur renvoi après cassation3, le 2 août 2004, le bailleur initial, aux droits duquel est venue une autre SCI, a donné en location à M. J., aux droits duquel est venu M. U. (le locataire), un local commercial à usage de restaurant. Le bail stipulait que, sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés, clause qui imposait au locataire une obligation non prévue dans le statut (v. infra). Après avoir, le 10 janvier 2019, fait constater la fermeture du restaurant, la bailleresse a,