L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 avril 20251 neutralise une clause de non-recours portant sur la renonciation du locataire et de ses assureurs à tout recours dans l’hypothèse où l’obligation de délivrance du bailleur serait méconnue. Ce faisant, la Cour de cassation rappelle que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, mais simplement limiter contractuellement sa portée.
Les faits et la procédure. En l’espèce, des locaux loués dans le cadre d’un bail commercial avaient fait l’objet de désordres, notamment des infiltrations d’eau. Le bail comportait toutefois la clause suivante : « Le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ».
En raison des désordres, un expert fut judiciairement désigné. Le locataire signifia un congé au bailleur puis demanda sa condamnation à rembourser une partie des loyers et charges et à indemniser les préjudices causés par un manquement à son obligation de délivrance. Le bailleur réclama