Principe. La fixation du loyer du bail renouvelé fait l’objet de l’article L. 145-33 du Code de commerce, selon lequel : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».
Par application de ce texte, à défaut d’accord entre les parties, le juge des loyers doit déplafonner le loyer lorsqu’il constate, dans le cadre d’un débat contradictoire, la réunion de trois conditions : l’existence d’une modification notable, survenue au cours du bail expiré, et affectant l’un des éléments mentionnés à l’article L. 145-33, 1° à 4°, du Code de commerce.
Il est un facteur fréquemment susceptible de provoquer le déplafonnement du loyer au titre de la modification notable des obligations respectives des parties, à savoir la hausse des impôts locaux, notamment de l’impôt foncier, constante d’année en année en France1.
Lorsq