La transmission des droits et obligations du bailleur à l'acquéreur de l'immeuble loué

Le nouvel acquéreur d’un terrain bâti à usage professionnel est un tiers au bail conclu entre le bailleur et le preneur. En principe, il n’est ni titulaire de droits ni tenu d’obligations qui soient fondés sur ce bail. Mais le transfert de celui-ci à l’acquéreur constitue une exception au principe de l’effet relatif des contrats. En application de cette exception, l’acquéreur se substitue de plein droit au bailleur dans l’exercice de ses droits. Aussi est-il tenu de s’acquitter lui-même des obligations mises à la charge du bailleur. Mais reste à savoir si le nouvel acquéreur peut revendiquer l’exécution d’une obligation due par le preneur. C’est précisément à cette interrogation que le présent arrêt apporte quelques éclairages.

Un propriétaire avait consenti un bail à usage professionnel à une société. À la suite de son décès, l’immeuble bâti servant à l’exploitation commerciale du preneur avait fait l’objet d’une vente. Le nouvel acquéreur a constaté que le preneur continuait l’exploitation de l’immeuble sans lui verser le loyer. Il l’a alors assigné en paiement d’une indemnité d’occupation.

En première instance, les juges de fond ont fait droit à sa demande en condamnant