L’arrêt inédit commenté1 illustre une hésitation bien connue en pratique : la répartition du droit de vote en copropriété en présence d’un démembrement de propriété. Comment se répartissent les voix entre usufruitier et nu-propriétaire et dans quelle mesure les règles correctrices du comptage des voix s’appliquent-elles ?
Les faits. En l’espèce, une SCI, propriétaire de plusieurs lots correspondant à une quote-part de plus de la moitié des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, a cédé à chacun des enfants de son gérant la nue-propriété de certains de ses lots tout en se réservant l’usufruit. À la suite de décisions de l’assemblée générale (AG) relatives à la dépose d’aménagements sans autorisation du locataire d’un autre copropriétaire, à l’autorisation de travaux et à la localisation de l’emplacement de poubelles, un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de ces résolutions. La cour d’appel ayant rejeté cette demande en annulation, le copropriétaire à l’origine de cette action forma un pourvoi.
Pour contester le mode de calcul des voix retenu par la cour d’appel – ayant conduit au maintien des décisions prises en AG – le demandeur soutenait qu’en cas de démembrement de la propriété d’un lot, la règle de la réduction des voix que prévoit