Par un arrêt du 19 octobre 2023, la Cour de cassation décide qu’avant de faire application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue à l’acte, il convient de rechercher si le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, de sorte qu’il s’est comporté en constructeur et doit être présumé avoir connaissance du vice. Lorsque le vendeur est une société, peu importe, à cet égard, les changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants.
Les faits étaient les suivants. Une SCI vendit une maison d'habitation. Se plaignant de désordres, l'acquéreur, après expertise, assigna la SCI en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La cour d’appel rejeta sa demande, retenant que :
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aucun élément du rapport d'expertise ne permettait de retenir que la venderesse avait connaissance du vice affectant la maison ;
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celle-ci était donc fondée à opposer à l’acquéreur la clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente.
L’acquéreur se pourvut en cassation, arguant que :
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le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine d'un vice caché est présumé en avoir connaissance ;
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la cour d’appel aurait dû rechercher si la société venderesse avait